轉MoneyDJ一篇有關IFRS房地產的消息

http://www.moneydj.com/KMDJ/Blog/BlogArticleViewer.aspx?a=09a03094-02b4-4eb1-8982-000000017901

IFRS後看營建股EPS的虛虛實實！

by shihyinlin on 2013/01/09 18:59 回應(0) 人氣(364) 收藏(0)

IFRS今(2013)年上路，建商入帳方式一律改為全部完工法，由於是第一年上路，致出現入帳的重疊期，即今年內完工的個案，不管去年以前有沒有依完工比例法認列過收益，今年都要全部重新認列一次。如此一來，出現不少建商業績飆升，今年能夠賺下一個股本的上市櫃營建家數，將達到近年來的高峰。只不過，這裏面有不少建商的業績是「虛胖」，在專業投資人眼中，並不是實的，那什麼才是真的？投資人不妨可以留意未分配盈餘，這才是今、明年可以配發出來、進入股東口袋，讓投資人有實在感的數字。

過去建商的業績認列方式可以自行選擇是「全部完工法」或「完工比例法」。「合部完工法」顧名思義就是建案全部蓋完、交屋了，再依照已售的部份入帳，而「完工比例法」則是指個案在預售時達到一定銷售率(通常是7成)、收到一定比例的款項(總成本的15%)，即可依工程比例認列收益。

近10年來由於房地產走多頭市場，多數建商一推預售案就可以輕鬆達到7成門檻，因此，大部份的營建上市櫃公司都會依「完工比例法」認列收益，一來認為比較忠實反映公司的銷售營運，二來是損益表會比較好看，業績不會大起大落。

只是今年起，「完工比例法」不再適用，全部改為今年只能認列今年內完工交屋的個案，由於第一年上路，所以不少建商今年完工的個案，其實早在過去1、2年就一直在認列收益，只是剛好落在今年完工，所以今年重頭來用「全部完工法」再認列一次。舉例來說，日勝生(2547)的新店「美河市」案，全案總銷達280億元，過去2、3年持續挹注業績了，今年上半年還是會在完工交屋時再認列一次280億元的營收金額，看起來今年營收就會相當驚人。

此外，還有台中建商總太(3056)，今年將完工的豪宅案「國美」、以及住宅案「天匯」，都是過去2年的業績來源，兩案總銷46億元，估已經入帳了至少5、6成，但今年還會再全部重認列一次。長虹(5534)去年賣出的內湖「新旋凱科技大樓」也是一樣，全案70億元，去年大約已認列8成，今年還會全部認列一次。達麗(6177)的林口「世界首席」也是去年已入帳的個案。

根據法人圈估算，今年會賺下一個股本、EPS逾10元的建商將有日勝生、總太、達麗、長虹、華固(2548)、皇翔(2545)等6家，家數之多，近年來難得一見。其中，日勝生、總太、達麗、長虹都有一些早依「完工比例法」入帳個案，今年會有重覆認列的部份，而紮紮實實今年入帳全部都是今年個案的，則有華固和皇翔，這兩家公司也被稱為因應IFRS最厲害的兩家公司。

華固早在這兩年就積極思考因應景氣、因應IFRS的營運策略，也發展出住宅和商辦大樓推案配置得宜的方案，過去兩年住宅市場一度被政府打房打趴，華固在商辦適時的推出，並順利的全部賣出；如今，商辦又被金八條限縮，華固今年的營運重心又全部回到住宅市場。

而對於IFRS的因應，華固在去年開始，就結束了所有以「完工比例法」入帳的個案，也就是說，去年賺下的每一分錢，都是實的，沒有延後到今年還需要迴轉的，反映到盈餘分配，去年度華固的EPS估在5.5~6元，這些都是可分配的盈餘；再加上華固原本帳上的未分配盈餘也高達1個股本，所以華固成為法人眼人持續青睞的殖利率概念股。

皇翔則過去盈餘分配雖不特別受法人讚賞，但該公司去年EPS逾15元，且所有業績都已是成屋入帳，今年沒有需要因應IFRS迴轉，這些獲利也成為今年潛在的配息來源。

長虹、達麗則雖然今年將認列的業績有部份是去年已經依比例入帳的個案，但由於長虹的「新凱旋科技大樓」和達麗的「世界首席」，都是去年才開始認列的個案，就算已經陸續反應在去年的業績上，但去年度的盈餘將會在今年才配發，簡單的說，這些帳上的收益還沒有被分配掉，未來2年內還是潛在的盈餘分配來源；尤其，長虹未分配盈餘也高達1個股本，公司在配息上也被預期會展現誠意。

因此，對專業投資人而言，今年不少營建股賺下一個股本，損益表會相當漂亮，但真正會反應到股東口袋的，應該是所謂未分配盈餘的部份，這部份對投資人才會是有感而真實的。

全文網址: http://www.moneydj.com/KMDJ/Blog/BlogArticleViewer.aspx?a=09a03094-02b4-4eb1-8982-000000017901#ixzz2KI2wQXMB
MoneyDJ 財經知識庫